宅建試験合格ブログ　 200712

平成19年度宅建本試験問1

平成19年度宅建本試験問1
　Ａ所有の甲土地についてのＡＢ間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは甲土地を「１，０００万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はＡの真意ではなく、Ｂもその旨を知っていた。この場合、Ｂが「１，０００万円で購入する」という意思表示をすれば、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。

２　ＡＢ間の売買契約が、ＡとＢとで意を通じた仮装のものであったとしても、Ａの売買契約の動機が債権者からの差押えを逃れるというものであることをＢが知っていた場合には、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。

３　Ａが第三者Ｃの強迫によりＢとの間で売買契約を締結した場合、Ｂがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、ＡはＡＢ間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。

４　ＡＢ間の売買契約が、Ａが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Ａは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。

民法に移ります。基本的な問題だったと思います。
1は心裡留保で、相手が悪意の場合には、無効を主張できるので、間違い。
2は虚偽表示で、善意の第三者とかが出てきたら別ですが原則無効です。
3は強迫です。詐欺の場合、第三者の詐欺は相手方が知らなければ取り消しできませんが、強迫の場合何も書いていません。原則通り取り消せるということになるのでしょう。
4は意思無能力ですが、意思がなければ無効という筋はあります。しかし、意思無能力による取消という制度はありませんので、取消可能とするのは間違いということになります。

これは基本的な問題だったのでほとんどの人ができた問題だったと思います。私の場合、民法は一つしか間違わなかったくらいですので、この問題はもちろん楽勝でした。

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宅建試験は独学か予備校か--(2)

私は基本的には独学派ですが、一応予備校という存在についても書くだけ書いてみます。

予備校や講座というのはいろいろあって、高いもので15万円超、安いもので5000円くらいですが、5000円くらいのものは、講座というより、何らかの「裏技」を伝授するものと言っていいでしょう。私は結構そういうのに引っかかりやすい方なので、実はいくつか読んでみたことがあります。
そういう裏技は、完全なインチキというものもありますが、ほんの少し本質を突いているものもあるように思いました。
本質というのは「過去問をやる」ということです。宅建試験は、例えば建築基準法など、やり出せば膨大な範囲にわたります。道に迷いだしたら、とんでもない迷路に迷い込む可能性があります。そこで、きちんとポイントを絞って勉強する必要があるといえるのですが、その一つが過去問に限定して勉強するというものです。そういうノウハウは実はすべての試験に共通しているもので、何ら裏技ではないのですが、予備校によっては不要なことを延々と教えているところもあるようですので、それと比較すれば「画期的な方法」、ということになるのかもしれません。しかし、過去問をしっかりやるなんてどこの教育ママでもいうことなので、果たしてカネを取るような情報なのかはちょっと疑問です。
一方、高額な料金を取るところの場合、教材に一定のボリュームがないと受講生が満足しないという事情もあるのか、明らかに出そうにない、無意味なことを並べているというところもあるように思います。高いお金を出してかえって損という可能性も出てきます。

最終的にどの予備校がいいとか悪いとかについては一概にいえませんので、とにかく何らかのサンプルや体験をさせてもらって、自分の頭で「すっと頭に入る」と思ったところのテキストがいいといえるでしょう。こういうのは自分の判断しかありません。ある本で、内容が頭に入りにくいと思ったらたいていの受講生は自分を責めるけれども、多くの場合それはテキストが悪いんだ、と書かれていて、ちょっとほっとしたことがあります。自分の目で、耳で確かめてこれだと思えないものについてはやめた方がいい、これだけが予備校選びの基準かもしれません。

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宅建試験受験は独学か予備校か--(1)

独学か予備校か、どの試験でも問題になるところです。私はWATの講座でお世話になった手前若干言いにくいのですが、宅建は独学でいいのではないかと思っています。宅建の本や過去問の問題集などは結構充実していて、1万円ほどあればだいたい参考書と問題集がそろいます。それに宅建は、マークシートの試験だけで、小論文などがあるわけではないため、特別どこかの講座でお世話になる必要はないタイプの試験だと思うからです。
宅建は司法試験のような難易度の高い試験ではないから独学でよい、と言う人もいますが、難易度はかける時間やエネルギーの差であって独学か予備校かということとは基本的に関係ないように思います。ただ、小論文のような形式の解答をする試験については思わぬ自分の癖や問題点が致命傷になるかもしれませんから、一応人に見てもらうほうがよい、しかし宅建の試験形式ではその必要はない、とおもうだけです。
ただ、独学でOKと言っても、人によってはペースメーカーが欲しいとか、他の人と一緒に通って絶対さぼれなくするという効果を求める人もいると思います。一年を棒に振るよりはどんな高い講座でも安いものですから、自分の性格と相談して考えられるとよいと思います。

ここからは独学を前提とした話にします。
独学でやる場合には、過去問問題集、コンパクトな参考書と、ある程度分厚い参考書の3つを用意して、過去問とコンパクトな参考書だけでやっていき、どうしても気になるところがあれば、ボリュームのある参考書で調べる、という方法で十分でしょう。
大切なことは、試験までの計画を立てて、予備校がなくても自分がペースメーカーだといえる厳しいものを作っておくことだと思います。私の場合4ヶ月でしたが、独学だと一応6ヶ月は見ておいた方がよいように思います。標準的には、6ヶ月として、最初の2ヶ月で薄い参考書で一通りの基礎を身につけ、次の2ヶ月で過去問問題集をやり、最後の2ヶ月は、両方を結びつけながら、全体をもう一回やるという感じになると思います。最後の2ヶ月は、右のメニューにあるスーパーWEBとかいうところ（無料）がかなりいいと思います。私の場合、WATと、このスーパーWEBで勉強しました。結果的にはWATだけで十分だったんですが、ちょっと手を広げました。1000本ノックというのをやってもいいですが、ちょっと細かいし結構きついので過去問をもう少しさかのぼってやるなどでもいいでしょう。
計画が完全にすすめば問題ないのですが絶対にそうはなりません。そこで、どうしても時間がなくなったとき用のメニューを作っておくとよいでしょう。比較的怠惰な人の場合、予備日を作っておいて必ずそこで調整するようにされるとよいと思います。

勉強の仕方については、野口悠紀夫さんの「超勉強法」と池谷裕二さんの「脳の仕組みと科学的勉強法」（ライオン社）が結構おすすめ、特に後者は薄くてポイントがわかりやすいです。どちらも新刊ではないので図書館などにもあると思います。どちらも復習の効果をとても強調されています。参考になると思います。おそらく6ヶ月後には40点は取れるようになっていると思います。

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平成19年宅建本試験問50

平成19年宅建本試験問50
建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下にあるようにしなければならない。

2 建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、一定程度まで減らすことができる。

3 積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が１mを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を１mまで減らして計算することができる。

4 高さが６０mを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。

この問題は全くわかりませんでした。当たりましたが、まぐれとしか言いようがありません。
まず、読んでよくわからないものはとばすことにしていたので１は無視。2は「速度圧」が何であるかよくわからないけれど、風を防ぐことができるという意味であれば、正しそうなので、これも無視。残るは3と4ですが、この二つは結構迷いました。
3はすごくおかしい気がします。雪下ろしの実況に応じてというけれど、例えば高齢者の一人暮らしの家になるかもしれず、実際に雪下ろしが行われるかどうかわからないのに、勝手に減らして計算できるのか、と思いましたが、よくわかりませんでした。
4ですが、60mを超えるのは相当高いです。この建物が危険なものであれば、影響は重大です。法令の規定に合わせ、かつ認定を受けなければならないのではないか、と思われます。例えば建築確認にしても、法令に従った建物でなければならず、その上で確認がなされるわけですから、この問題は「建築確認を受ければ法令に従った建物でなくてもよい」と言っているに等しいことになります。
そう考えて４を選び、正解しました。

以上で免除問題5問をすべてとったことになります。

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平成19年度宅建本試験問49

地盤の特徴に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、ローム、砂礫等が堆積した良質な地盤であり、宅地に適している。

２　後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成される軟弱な地盤であり、水田に利用されることが多く、宅地としての利用は少ない。

３　三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤であり、地震時の液状化現象の発生に注意が必要である。

４　旧河道は、沖積平野の蛇行帯に分布する軟弱な地盤であり、建物の不同沈下が発生しやすい。

この範囲はほとんど勉強していませんでした。合計で1時間も勉強してないと思います。扇状地と三角州くらいは何となく知ってました。何も考えませんでした。谷底が住宅に適しているというのは考えられませんので、解答自体も数秒しかかかりませんでした。

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平成19年度宅建本試験問48

平成19年度宅建本試験問48

宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成18年の１年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス１.５％、商業地がプラス２.３％となり、住宅地は引き続き下落しているが、商業地は平成３年以来１６年ぶりにわずかな上昇となった。

２　建築着工統計(国土交通省)によれば、平成17年度の新設住宅着工戸数は約115万戸で、対前年度比では約１.７％減となり、２年連続の減少となった。

３　平成18年版土地白書(平成18年６月公表)によれば、平成17年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で約158万件となっており、２年連続の増加となった。

４　平成17年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成17年度における不動産業の売上高は約34兆5,000億円で、全産業の売上高の約２.３%を占めている。

統計問題はもっともおそれていたものの一つです。こういうときに「これだけでいいんだよ」と言ってくれる存在が重要になります。
私が事前に仕入れていた情報は、

地価について
平均すれば全国的に、商業地も含め16年ぶりに上昇。但し、地方についてはまだ下落が続いている。

土地取引面積について
土地取引の8割が500㎡以下、半分が300㎡以下

住宅着工は130万戸（4年連続増加）。賃貸＜持ち家
指定流通機構新規登録数 288万件

業界
売上高は34兆円。全産業の2.28％に当たる
経常利益は2兆3000億円。この3年ほどは黒字になっている
業者数は13万。98％が知事免許である。
法人と個人の比率は8：2
全法人のうち不動産業の法人は10.4％

これくらいでした。特に覚え方があったわけでもないのですが、これだけをやれと言われていたら簡単に覚えられます。統計問題は勉強にトータルで30分も使っていません。

1は明確に間違いとわかりました。２，３はあまり地震がありませんでしたが4は明白すぎました。統計問題は実は落としてよいと思っていたので驚きました。この範囲の勉強がすごく薄かっただけに、この問題は答えを出してもっとも気持ちよかった問題の一つです。
多くの資料を与えられて未消化のまま自信なく受けるという精神状態が避けられただけでもよかったと思っています。

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頭がいいとか悪いとか

私は宅建試験に合格するまで、自分の頭がすごく悪いと思っていました。ちょっと合格したとたんに今度は頭がいいと思い始めたのか、といわれるとそれも違います。いまは、そういうものはないか、あってもあまり試験や勉強には関係ないという気がしています。
勉強はたとえれば、マラソンに似ていると思います。精神論としてマラソンのたとえを出したのではなく、競技の性質として似ていると思ったのです。バスケットやバレーの場合身長を始めとして、明らかに生まれつきもらったものの差があることがわかります。しかし、マラソンで「この人は生まれつき優れているな」と感じられる選手は基本的にはいません。むしろ一般の人から見てもずいぶん小柄で、どう考えても不利としか思えない人でも世界レベルに到達しています。選手の人たちの話を聞いても、自分はそれほど強くなかったけれど努力しているうちに早くなったという話が結構多いです。
もちろん、生まれつき循環器系や呼吸器系に病気を持っている方は難しいでしょう、しかしそうでない限り特別優れた素質というものはないと思います。勉強でも同じようなことが言えて、この文章を読んで普通に理解できるという方であれば誰でも同じように努力すれば、同じように合格できると思います。
ではどうしてすんなり行く人と行かない人がいるのか、その一つの答えが１０年ほど前にはやったEQにあるかもしれません。一番有名な実験は、小さい子供の目の前にお菓子を置き、今からちょっとご用を済ませてくるけど、このお菓子を食べてよい、しかし、もし私が帰ってくるまで我慢できたらお菓子は２個もらえる、というふうに被験者が子供に言い聞かせ、少しの間へやから出て行き、子供の様子を観察します。IQが高い低いと関係なく、我慢できる性格の子供は辛抱強く我慢します。やがて被験者が帰ってくると、やっと２コ食べられることになります。しかし、我慢できない子は、被験者が出て行くとすぐに目の前のお菓子を食べてしまいます。
将来的にその子供たちを観察すると、我慢できた子供の方が将来伸びるということです。自分をコントロールする力を持った子供、それがEQ値の高い子供といえるわけです。
その話を聞いたら、「あ、おれEQ値低いわ、もうダメ」と思われたかもしれません。わたしもそうです。が、EQ値は変わっていくものだと思います。我慢できた子供は、今まで少しの我慢ですぐにいいことがあるという学習を積み重ねてきたこどもなのでしょう。大人の場合、誰もそういう環境のアレンジをしてくれませんから、自分なりにそういう我慢強さを自分で育てていくということが大切なんだと思います。
どうしたらそれが育つのか、ただ単に「我慢すれば、ご褒美としてケーキが食べられる」というような単純な話でもなさそうなので、もう少し考えてみたいと思います。

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平成19年度宅建本試験問47

5問免除問題の第2問目です。

問47
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

１　新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示すれば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。

２　マンションの広告を行う場合、当該マンションが建築後２年経過していたとしても、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。

３　１枚の新聞折込みチラシに多数の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。

４　残戸数が１戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必要がある。

実はこのあたりもあまり勉強してなかったんですが・・・そんなのばっかりです。2は超基本知識で私でも知ってました。未入居で1年だったと思いますので2年はアウトです。
3はちょっと迷いました。この選択肢には妙ないいわけがついているんですね。その上4は建物の面積のうち車庫の部分を明確にしないで表示してよいとするのは明らかにおかしい、そう思って、居室の面積が不明というのはどう考えてもあまりにおかしい、だから4がよさそうと判断しました。ここの範囲は最寄り駅とかだけはやっていたんですが、私にとっては周辺知識でした。ただ、４つから一つ選ぶという試験の場合、大体常識から判断してこんなふうに考えられるということでしょう。

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平成19年宅建本試験問46

平成19年4月1日に住宅金融公庫（以下この問いにおいて「公庫」という）は廃止され、独立行政法人住宅金融支援機構（以下戸の問いにおいて「機構」という）が設立された。機構の業務に関する次の記述のうち誤っているものはどれか

1 機構は、住宅の建設、購入、改良もしくは移転（以下この問いにおいて「建設等」という）をしようとする者または住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達または良質な住宅の設計もしくは建設等に関する情報提供、相談その他の援助を業務として行う

2 機構は子どもを育成する家庭または高齢者の家庭に適した良好な居住性能および居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸し付けを業務として行う

3 機構は、事業主または事業主団体から独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付にかかる住宅資金の貸し付けを受けることができない勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行う

4 機構は、公庫が機構の設立前に受理した申込にかかる資金の貸し付けのうち、機構の設立から半年以内に実行する者に限り、資金の貸付けを業務として行う

住宅金融支援機構の問題はほとんど勉強してません。だいたい過去問だってないし。出るかどうかだってわかりませんでした。基本的に捨ててたので、取れてラッキーでした。
ただ、テキストから金融公庫が過去にやった融資など権利義務をひきつぐ、それからなんだか特別な人には貸付を行うらしいこと、相談や情報提供をするらしいこと、あと証券化を支援（意味不明）するらしい、ということくらいは知ってました。そうすると１，２，３は、機構の業務としてやってもよさそうな話に思えました。
で、4ですが、公庫の権利義務を引き継がないというのはおかしい、と思って4にしました。
だってそう思いません？公庫のときに契約したお客さんが、「運が悪かったですねぇ、あなたが受ける予定だった融資、機構に変わったからもうだめなんですよ。ぐずぐずしてたら契約書が紙くずになっちゃいました」なんてちょっとあり得ません。ただ、ホントのところ、半年じゃなく3年だったらどうかといわれると自信ないですけど。でもいいんです、とにかくこの中で明らかにおかしいというのはこれです。このことは確か講義の中で民法の債権譲渡だったか、こっちの知らない間に債権者が勝手に変わっちゃって、そのとたんに不利益を一方的に受けるのはおかしい、みたいな話があったと思います。何となく覚えてたので、おかしい、という感じが湧いてきました。丸暗記だけしてたらこういう「感じ」が湧いてくることはなかったかもしれません。

4つから1つ選ぶために必要十分な勉強ってどういうものなのか、この問題が正解だったことからわかりました。宅建試験というのはこういうものなのかもしれません。いや、宅建試験だけでなくどんな勉強でも、勉強するのがうまい人、下手な人が出てくるのはきっとこういうところなのでしょう。もちろん私は下手な人で、誰かに「これでいいんだよ」といわれないとできないですね。

まあなんでもいいや、5問免除問題の一つめはこうして正解しました。

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5問免除について

宅建試験は50問のうち5問を免除される人がいて、最初からその部分は5点下駄を履かせてもらえるらしいです。3～4万円支払って講習を受ければ（不動産業の実務経験も必要だそうです、今知りました）、その資格が得られる、そういう情報はあとになって知ったので、なんだか最初から5点負けている気がしてちょっといやな感じがしました。
私はモニターだったせいか、WATでも受験案内のようなことは教えてくれてなかったので、知ったときは5点も！と思ってショックを受けましたがWATでは「8割はとるわけでしょう？だから5点中4点はもともと取れるんです。だから5点ではなく、差がついても1点と考えていいんです」等と説明され、なるほど、と妙に納得したけど・・・ちょとまて。
この制度は、確かに割合だけで考えれば1点くらいしか差がつかないけど、もしとてつもなく難しくすれば5点差近くにすることもできます。逆に簡単にすれば誰でも5点取れて、免除はほとんど意味をなさなくなります。
その中間あたりにしておいて、ようすを見ながら調整しているのでしょう。

いずれにしてもWATの説明は、結論としては似たようなところに落ち着くだろうけど、一応違うとおもいます。

ま、いいか。結果は5問中5問取れました。とらせてくれたんだからよしとしよう。
2問くらいはただのラッキーです。
次回から、４６から順番にいっこずつやっていきます

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はじめに

アルバイト生活５年目、お金がないからなにかしなきゃってこともあるけどスキルアップを考えてます。これ以上親に迷惑かけるのも申し訳ないんで、なにか勉強してからと考えました。
英会話とか教養とかいろいろあるけど、漠然としたものより資格の方がいいかな、と思って探していたら、WATというところで、宅建試験の無料モニターを発見したのが６月。結局今年夢中だったことというとこれになってしまいました。
無料とか書かれるとすぐに反応してしまい、一応登録。７月に願書を出して、宅建試験を受けに行ってきました。
渋谷にある國學院大學でした。結果は、50点のうち４３点だったのかなぁ、なぜか自分で何をつけたかわからないのがあるので、４３か４４だと思います。一応合格でした。
実は勉強とかあまり得意じゃないしあまり考えたことなかったんですが、この4ヶ月ほど、一日1時間は勉強しようと思ってやってきましたが、やってるうちに宅建試験そのものより、なんだかいろいろ考えさせられたんで、ちょっと書いてみようかなと思ってます。
　で、その後なんですが、結局お金がないんでその後の講習は行ってません。今回勉強したことで、なんだかもう少しほかのことがしたくなったというのが本当のところ。勝手に自信つけちゃって調子に乗りすぎかもしれませんが、何か変化があったらまたここで報告します。

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