宅建試験合格ブログ

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不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。

１　不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。


正しい
　取り消し後の第三者と、取り消した人との間は対抗問題になります。

２　不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

正しい
　解除後の第三者と解除した人との間は対抗問題になります。結局上と同じ話です。

３　甲不動産につき兄と弟が各自２分の１の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。

誤り
　兄が勝手にした弟持分の登記は無権利の登記になるので、第三者は無権利者から権利を取得することは出来ません。

４　取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
正しい
　取得時効と登記の問題は、事項完成前の第三者との関係は対抗問題ではありませんが、完成後の第三者との関係は対抗問題です

このあたりは混乱しやすくで考えるとよくわからないので、私の場合、基本的に何でも対抗問題だと思って解いていました。結果的にはその程度の認識でよかったみたいです。
ただ、無権利者から権利を買うことはできないので、その点だけ確実に知っていたら解ける問題という印象です。

最近何だか勉強法の本などを読むことが多くなりました。
結局書いていることはどれもほとんど同じですが、何か試験を受けてみるというのは、勉強法を鍛える上では結構いいのかもしれませんね。
時間が限られている、範囲が限られている中で最低限自分に何ができるのか、という形で追い込まれると、色々工夫も出てきます。それが勉強法をつかむ秘訣と言うことなのかもしれません。
　その点では、茂木健一郎さんの本の中で忙しく勉強しろ、というのはなかなか参考になりました。

　ところで、私WATさんの教材を使って勉強したことは事実ですけど、あちらのホームページに私のブログのアドレスを出すのはやっぱりやめて欲しかったので消してもらいました。いったんは了承したんですけど、色々考えると別にどこかのために書いているわけではないからです。

　その代わりといってはなんですが、収入にはなるかもしれないので、アフィリエイトはやらせてもらうことにしました。

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とたんに宣伝するのもどうかと思いますが（笑）、独学でなかったらもう一度ここにするかもしれません。

　 不法行為による損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　不法行為による損害賠償の支払債務は、催告を待たず、損害発生と同時に遅滞に陥るので、その時以降完済に至るまでの遅延損害金を支払わなければならない。

正しい
　難しいところですが、通常の契約による債権だって催告しなくても履行期が来れば遅滞です。ということは損害が発生したときにそれを賠償しなければいけないのですから、当然損害発生と同時に遅滞に陥るはずです。

２　不法行為によって名誉を毀損された者の慰謝料請求権は、被害者が生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、相続の対象となる。

正しい
　慰謝料請求の対象は一身専属的ですから本人が請求するかどうか決めればいいと考えられますが、即死の時には明確な意思が確認できず、慰謝料請求権が発生しないことになって不当です。だから、生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、ちゃんと発生し、発生しちゃえばただの金銭債権ですから相続されます。

３　加害者数人が、共同不法行為として民法第719条により各自連帯して損害賠償の責任を負う場合、その１人に対する履行の請求は、他の加害者に対してはその効力を有しない。

誤り
判例は連帯債務としていますから、請求には絶対効があります。

４　不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、権利を行使することができることとなった時から１０年である。

誤り
　20年です。

ちょっと難しい問題でしたが、何とかなりました。というか、連帯債務というのを知っていたら答えは簡単で、ほかの問題についてはなにもしらなくてもできました。

【問4】
Ａ、Ｂ及びＣが、持分を各３分の１とする甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　共有者の協議に基づかないでＡから甲土地の占有使用を承認されたＤは、Ａの持分に基づくものと認められる限度で甲土地を占有使用することができる。

正しい
というか、このときはよくわからなかったんですが、持分に応じて使用する権限があるはずで、それを他人に許すことは可能なはずだ、という程度に考えました。正直なところ、よくわからないので他の明らかな答えが出るのを待って次に行きました

２　Ａ、Ｂ及びＣが甲土地について、Ｅと賃貸借契約を締結している場合、ＡとＢが合意すれば、Ｃの合意はなくとも、賃貸借契約を解除することができる。

正しい
これは確か管理行為に当たるので持分の過半数で決められたように思いました。

３　Ａ、Ｂ及びＣは、５年を超えない期間内は甲土地を分割しない旨の契約を締結することができる。

正しい
これも確信が持てなかったのですが、5年間は不分割の特約が可能だったように思いました。

４　Ａがその持分を放棄した場合には、その持分は所有者のない不動産として、国庫に帰属する。

誤り
他の共有者に帰属するというのが正しかったように思いました。

ちょっと細かい感じがしました。共有の弾力性ということを何となく知っていたので、助かりました。ちょっと危なかったかもしれません。

【問3】
Ａが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａと売買契約を締結したＢが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がＡの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Ｂは即時に所有権を取得することができる。

誤り。即時取得は動産だけです。しかも、取引でないとだめです。二重に間違ってます。

２　Ａと売買契約を締結したＣが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がＡの土地ではなく第三者Ｄの土地であったとしても、Ｄの過失の有無にかかわらず、Ｃは所有権を取得することができる。

誤り。権利のない人から買えません。

３　Ａと売買契約を締結して所有権を取得したＥは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているＦに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

正しい。不動産を買ったんだから所有者です。ただ、登記がないと第三者に対抗できませんが、その第三者とは、正当の利益を有する人でないとだめなので、不法占拠者などに対しては所有権を主張できます。

４　Ａを所有者とする甲土地につき、ＡがＧとの間で１０月1日に、Ｈとの間で１０月１０日に、それぞれ売買契約を締結した場合、Ｇ、Ｈ共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したＧがＨに対して所有権を主張することができる。

この問題検討せずです。
3番が正しいのは明らかだったからです。確信を持てる最小限の知識だけで考えるように、とずっといわれていましたので、確信を持って4は検討しませんでした。
でも今やってみます。簡単ですね。不動産物権変動は登記をしない限り対抗できませんから、先だろうが後だろうが登記をしていない限り対抗できません。勝ち負けなしです。

　4のところに書きましたが、本当の基本知識だけをきっちり身につける、これさえあれば宅建の民法は全然怖くありませんでした。といっても1問間違ってしまった（第8問）のですが。